貸款買房成了爛尾房怎么辦

貸款買房成了爛尾房怎么辦，房子爛尾了，你的房貸怎么辦？

買房子有期房和現房兩種，期房指的是正在建設當中的房子，現房則是指已經封頂建好了，甚至已經裝修過的房子，現在買房子大多數人都是選擇現房，因為期房會有爛尾的風險。期房爛尾指的是房子還未建設好，但開發商因為資金或者是其他原因而無法建好房子的情況。

房子爛尾了房貸怎么辦？

房子爛尾之后房貸依舊需要正常還款，因為房子爛尾是開發商與業主之間的權益關系，與銀行沒有關系。房子在爛尾之后用戶依舊需要按時還款，超過還款日還款就會被視為逾期還款，從而影響到個人信用。房子爛尾之后，用戶只能夠通過自己手中的資料找開發商、保險公司等相關人員交涉，確定房子是否還要繼續建設，如果爛尾是長期性的用戶可以終止貸款合同。

銀行房貸一旦簽署合同之后，只要不是特殊情況，這份貸款合同都具備法律效益。如果用戶因為房子爛尾也一直不還房貸的話，逾期達到一定期限之后，銀行一樣是有權利起訴用戶要求還款的。當法院判決下來之后，用戶依舊拒不還款者，那么可能就會被強制執行。

遇到房子爛尾這種特殊情況，在沒有還款能力的情況下，用戶可以與銀行進行協商。協商時，可以申請延長還款期限或者是提前終止貸款合同，不過中途終止貸款合同的話，可能算是一種違約行為，如果貸款合同中有明確規定的話，那么用戶可能還會需要支付一筆違約金。

貸款買房成了爛尾房怎么辦，高院：按揭貸款發放過程瑕疵，出現爛尾風險，購房者有權暫停還貸

按揭銀行在知曉商品房按揭款?？顚Ｓ靡?、開發商開設的商品房預售款專用賬戶以及違規發放貸款可能引發不良后果的情況下，仍將案涉貸款支付至商品房預售款專用賬戶之外的銀行賬戶，并出具與實際付款行為不符的具結書，其作為專業金融機構在簽訂和履行合同過程中存在過錯，購房者從起訴之日起至案涉商品房具備交付條件之前無需向按揭銀行履行償還本金及利息的義務。

1. 2013年6月5日，招行惠州分行與黃某婷及光耀集團有限公司簽訂《個人購房借款及擔保合同》，約定黃某婷向招行惠州分行申請貸款82萬元用于購買光耀集團開發的案涉房屋，但該合同關于本合同項下貸款的支付賬戶的約定未進行勾選。

2. 同日，招行惠州分行出具《商品房購房（按揭）款存入專戶具結書》：為確保商品房預售資金重點用于后續工程建設，本行特作出如下承諾：保證將買受人所購商品房的后續房款（按揭款）捌拾貳萬元全部存入預收款專用賬戶，如有違反，愿承擔責任。

3. 上述合同簽訂后，招行惠州分行將貸款支付至光耀集團有限公司在招商銀行開立的賬號為75×××13的銀行賬戶中。但經庭審查明，光耀集團有限公司就上述案涉房屋所開設的商品房預售款專用賬戶實際為44×××77。

4. 招行惠州分行在庭審中提交由黃某婷簽名的《個人貸款借款借據》，該借據顯示：“由黃某婷委托招行惠州分行將貸款轉入光耀集團有限公司在招商銀行開立的賬號為：75×××13的賬戶?！钡S某婷稱，其在上述《個人貸款借款借據》簽名時，內容是空白的，里面的內容并非是其本人填寫。

5. 黃某婷訴至法院，要求招行惠州分行將82萬元貸款存入賬號為44×××77的商品房預售款專用賬戶，并要求法院確認招行惠州分行在履行上述義務前其享有拒絕向招行惠州分行還本付息的權利。一審法院判決黃某婷從起訴之日起至涉案商品房具備交付條件之前有權不履行還本付息的義務，二審法院予以維持，招行惠州分行向廣東高院申請再審亦被駁回。

黃某婷是否應依約向招行惠州分行償還借款本金及利息？

本案中，招行惠州分行與黃某婷簽訂的《個人購房借款及擔保合同》未約定案涉貸款支付賬戶，而后招行惠州分行未將貸款支付至光耀公司就案涉商品房項目開設的商品房預售款專用賬戶，而是支付至該公司開立的其他銀行賬戶。對此，惠州市房產管理局向招行惠州分行發出的《關于對預售房按揭貸款發放進行整改的函》（惠市房函[2016]255號）表明，惠州地區商品房按揭貸款必須劃轉到貸款商品房對應的預售資金監管賬戶，由房管部門監管使用，違規可能引發不良后果。而且，招行惠州分行就案涉貸款出具的《商品房購房（按揭）款存入專戶具結書》，承諾將買受人所購商品房的后續房款（按揭款）全部存入預收款專用賬戶，如有違反愿承擔責任。

由此可見，招行惠州分行在知曉商品房按揭款?？顚Ｓ靡?、光耀公司開設的商品房預售款專用賬戶以及違規發放貸款可能引發不良后果的情況下，仍將案涉貸款支付至商品房預售款專用賬戶之外的銀行賬戶，并出具與實際付款行為不符的具結書，其作為專業金融機構在簽訂和履行合同過程中存在過錯，一、二審判決據此認定黃某婷從起訴之日起至案涉商品房具備交付條件之前無需向招行惠州分行履行《個人購房借款及擔保合同》中償還本金及利息的義務，黃一婷已經向招行惠州分行償還的本金及利息不予退回，在案涉商品房具備交付條件之時黃一婷仍應履行《個人購房借款及擔保合同》中償還本金及利息的義務，并無不當。

綜上，招行惠州分行的再審申請缺乏理據，本院予以駁回。

(2018)粵民申7516號

《民法典》

第六條民事主體從事民事活動，應當遵循公平原則，合理確定各方的權利和義務。

第七條民事主體從事民事活動，應當遵循誠信原則，秉持誠實，恪守承諾。

關于按揭購房模式下，房產出現爛尾、存在不能交房的可能，購房者是否仍有義務償還按揭貸款？實務中存在爭議。筆者針對本問題曾結合**高院判例發布過分析文章《**高院：開發商違約致購房及借款合同解除，購房者無需再還貸款》，筆者在該文章中也援引了持相反觀點的（2017）**高法民終683號判決進行對比分析。

但本文援引判例的情形相比上述兩案則存在不同，本文援引判例不涉及解除合同的事實，而只是涉及按揭銀行在發放按揭貸款中存在操作瑕疵的問題。在本文援引判例中，購房者從銀行按揭貸款發放過程中存在過錯的角度抗辯，其拒絕償還按揭貸款的主張得到了法院的支持。筆者對本文判例觀點持贊同態度，特推薦本判例。

在此，筆者從銀行端提出風險提示：按揭貸款風險低，是部分銀行機構的“壓艙石”，在操作此類貸款時應當謹慎關注資金流向，嚴格按照規定操作貸款，避免因明知貸款資金流向不當而依然發放所造成的借款人、擔保人免責等風險加大情形。