來源:爛尾樓作者：谷英朗 時間：2022-08-05 17:27:44瀏覽132次
**近，同事老李攤上“大事”了。辛辛苦苦攢了60萬元，在市區首付買了套110平米的房子，原本準備過二年等兒子大學畢業了，就張羅著給他結婚用，誰曾想合同剛簽下不到半年，開發商卻因為資金鏈斷裂，房子爛尾了。
其實老李是個非常謹慎的人，在買房之前小心不帶小心的不僅對小區位置、房型、物業等方面精挑細選，還因為擔心小型房企不可靠，專去挑那些大型房企建的房子。但是讓老李意想不到的是，盡管這個樓盤是國內信譽和知名度都數一數二的大房企建的，結果還是意外地“暴雷”了。
雖然該房企目前并沒有宣布破產，在業主拉橫幅維權、新聞媒體追蹤報道等壓力下也宣布復工了，而老李實地查看后卻發現，所謂的復工實際上只有十幾個工人在工地上做一些雜活，遠遠望去幾個正在運轉的吊機，實際上是在空轉的。
如今又是二三個月過去了，絲毫沒見樓盤有多大的進展。再加上本地房價經過前期的一波熱炒后，價格虛高、泡沫被放大，如今國內整體樓市都在變冷，**近我們這里的房價下降得又很厲害，自己的房子還沒交付總價就損失了十幾萬元，這讓老李更加坐不住了。
如今房貸每月一分不少的要照常還，房子距離交付卻遙遙無期，老李的內心五味雜陳，開始萌生退房或斷供的想法。那么遭遇類似老李這樣遇到樓房爛尾、房價下跌的境況，購房者能否選擇退房或斷供呢？借此機會聊聊相關的話題。
首先，導致樓盤爛尾的根源出在商品房預售制度上。商品房預售制是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人先行支付定金或者房價款的一種銷售制度。預售制**早由香港傳入內地，并在1994年以法律的形式在國內房地產市場加以固定，如今已被執行了27年。
客觀地說，實行商品房預售制，在早期市場供小于求的情況下，能在**短的時間內解決大量房住需求，預售制的確功不可沒。但是通過長期的實踐結果卻表明，預售制是弊大于利的。比如一些工程建了三分之一不到，甚至剛挖了個坑就通過圖紙、沙盤賣房回款，這就為房子爛尾埋下了巨大風險；而房地產是資金密集型行業，工程跨度短則二三年、長則三五年，在此期間一旦開發商資金供應不上，逾期交房或房子爛尾則無法避免。
因此，預售制僅僅有利于開發商快速回籠資金、加速擴張規模，但對購房者來說，一旦遭遇房子爛尾，可就是難以承受的“災難”了。
如今幾乎每座城市都留存有短則三五年、長則十數年的爛尾樓盤，不知坑苦了多少個家庭，并且還有不斷增加的趨勢，而取消預售、實行現房銷售的呼聲一直不絕于耳，比如2020年，有關機構在做“是否同意取消預售制”的專題調查時，有96.8%的人贊同取消預售制。
這也引起了國家層面的高度關注，雖然目前為止還沒有明確的文件叫停預售制，但是從黨媒提出“取消預售制，調研可先行”的表態中，以及海南、深圳等省市率先實行現房銷售的情況來看，全面取消預售制應該為期不遠了。
其次，房子爛尾的原因雖然很多，但歸根結底還是開發商因資金鏈斷裂而導致工程停工。因此資金保障對于開發商而言尤為重要，被視為企業能否持續發展的“命根子”。而早期市場資金對于樓市的扶持力度是有目共睹的，有了源源不斷的資金流入，房地產才有了如今的體量和規模。
但是經過20多年的高速發展后，房子總量飽和、需求減少以后，資金的扶持力度必然要減弱，否則極易引發金融風險。特別是**近二年，為了打擊炒房、穩定房價，控制房地產企業野蠻擴張，樓市調控的力度空前加大，開始從融資端切入加強資金管控，監管層為房地產開發貸款劃定的“三道紅線”，以及央行和銀保監會為地方各級銀行放貸設定的“二道紅線”，無論開發商還是炒房客都面臨巨大的資金壓力。開發商的“錢袋子”變癟了，包括大型房企都踩中了“三道紅線”，不得不放慢擴張步伐。炒房客過去通過經營貸、消費貸、信用貸炒房的辦法玩不轉了，房價也就很難被持續炒高。
而每年有數百家房企發布破產文書其實不足為奇，畢竟現在的住房需求已經與近10萬家的房企規模很不對應，市場已經養不下那么多的企業，那么行業進入優勝劣汰，實力弱小的房企被迫退場，也就在所難免。
因此對于還沒有買房的朋友來說，在大型房企也出現“暴雷”、中小型房企不停倒閉的現實環境下，想要避免自己買的房子爛尾，就要盡量選擇那些一道紅線都沒有踩中的優質企業，或者選擇大型國企建造的樓盤。
第三，買的期房爛尾或者房價下跌了，購房者能否選擇退房或者斷供？答案是不能。原因有三：一是退房的損失更大。前面說了，導致樓盤爛尾的根本原因是開發商資金鏈斷裂，其他還包括工程質量檢驗不合格或不按規劃設計施工建造等，但是開發商既然已經沒錢維持了，這個時候找他們退錢他們根本沒錢退給你，要么早就卷起剩余資金跑路了，要么甩鍋給銀行和地方政府，去了也會“處處碰壁”。況且要求退房的業主不在少數，開發商根本就拿不出那么多的錢來。而即便選擇退房并且如愿拿到了退款，但肯定不能拿回全部，那么就會面臨“錢、房兩空”的結局。
二是銀行基本不會擔心購房者斷供。從法律層面來說，購房者與銀行自簽訂借款合同之日起，雙方只存在借貸關系，與房子是否爛尾沒有關聯，通俗地說就是“橋歸橋、路歸路，一碼歸一碼”，甚至連地震等自然災害導致房屋不能按期交付的，合同中都有對應的“免責條款”，那么購房者只能切實履行“欠債還錢”義務了。否則銀行可以在保留購房者基本生存（注意不是生活）保障的情況下，凍結個人銀行賬戶、劃走銀行卡上剩余資金、變賣其他資產沖抵所欠余款，還要將斷供者納入失信人員名單，限制乘飛機、坐高鐵等高消費，在規定的期限內無法繼續貸款等。如此一來，選擇斷供的后果會非常嚴重，今后再想貸款買房也很難了。
三是期房交付往往需要三年左右的時間，而在此期間銀行已經收回了部分房款，且購房者前面交的多數都是利息，不僅斷供后大部分的本金還在，斷供不劃算，有財經專家算過一筆賬，購房者只要還滿三年的貸款，銀行基本上不會虧損。
至于房價出現下跌，購房者更沒有理由要求退房或停止還貸，都有對應的法條擺在那里。而且**近有報道，對于房價下跌后大鬧售樓部的人，公安部門已經對其采取強制措施了。這說明現在的政策已經不像過去那樣，可以容忍和“慣著”那些沒有契約精神的人。
第四，買的期房爛尾了怎么辦？辦法有三個：一是銀行的貸款能還肯定還是要還的，如果因為實際困難確實還不了，那就主動和銀行聯系，協商下看看能不能寬限數日，遇到情況屬實的，一般情況下銀行不會“勉為其難”，通融寬松一段時間甚至也是有可能的，但是購房者在這期間還要想盡辦法增加收入，千萬不能坐等，坐等房子**終還是會被銀行收走。
二是要積極維權。畢竟樓盤爛尾的責任完全在開發商，要求如期交房是購房者的合理合法訴求。合理合法的維權措施包括整理好購房合同等資料，與銀行、開發商、保險公司等部門協商；通過新聞媒體表達合理訴求，爭取社會更廣泛的同情與關注；以及聘請專業的房地產律師，通過法律途徑解決等。但需要注意的是，所有的維權行動需要在法律規定的權限范圍內依法進行，任何不理智的維權行為，都要承擔相應的法律責任。
三是積極配合政府“復盤”行為。一旦政府介入協調，多數情況下都會得到妥善解決，畢竟政府也不愿意看到行政區域內出現樓盤爛尾，一些處在城市窗口位置的爛尾盤更有損城市形象。購房者所能做的，就是不再給政府增加麻煩，靜等處理結果即可。而在政府強大的協調能力下，讓很多爛尾盤重新復工，在現實生活中也是有跡可循的。
總而言之，在房子總量已經過剩，房住需求不斷減少，開發商面臨巨大融資壓力，行業進入洗牌的樓市新階段，再疊加長期執行的預售制的不合理性等原因，今后樓盤爛尾的風險可能會有所增加，但是對于購房者來說也無需太過緊張，只要不違背房住不炒這個大政方針，在買房之前充分掌握開發商的負債情況，選擇資金實力強、信譽度好、房子質量有保障的房企，就會避免遭遇爛尾樓，買到稱心如意的房子。
而購房者即便遭遇樓盤爛尾或者房價下跌的情況，也不用心灰意冷，銀行的貸款一定要按時還，同時也要積極依法維權，通過當地媒體影響力合理表達訴求，并配合政府做好復盤工作，多數爛尾的樓盤都能復工。而即便問題**終沒有得到解決，也可以通過法律途徑爭取**大的合法利益，但無論出現何種結果，一定不能停止還貸，否則后果會很嚴重。
朋友打電話來，說她買的房子，一年沒動工了，估計已經爛尾了！問我，該怎么辦？
本來買是一件好事，可如今她嚴重焦慮，夜不能寐！
我知道他們家的情況，兩夫妻打工20年，省吃儉用，才買下了這套房子，可以說，全部身家都搭進去了！
期房一旦出現爛尾，請不要著急！一定要保持清醒的頭腦！
如果你買到了爛尾樓，請注意這三點：
**，繼續還款
房子爛尾了，該還的貸款，你還是得還！不還你會被拉入黑名單，不僅影響到自己的征信，還有可能影響到孩子的前途！
但是，這個地方教你一招：你可以向銀行申請：“停息掛帳”，意思是暫時不還，處理好房子事宜后接著還。
當然，這個必須要與銀行商量，把你現在的情況告知銀行，我想，他們會幫助你的！
第二，不要退房
我想告訴你們是：“ 千萬不要申請退房！”
申請退房沒問題，開發商也愿意接收你的房子，但是，開房商房收了，錢，沒有！
而此時，你與開發商就成了普通的債權人關系！
到時候，開發商來個申請破產清算，如果你想催收房款，那就慢慢排隊吧！
啥時候輪到你？不知道！
應該是幾個梯隊以外了！
第三，正確做法
首先，你人與所有業主抱團取暖，然后做如下這幾步：
1、先禮后兵，找開發商談判，如果能雙方達成協議，那是皆大歡喜；
2、收集證據；
3、委托律師，起訴開發商，官司打贏后申請強制執行！開發商破產清算時，你會得到優先賠償，接下來才會輪到施工隊與材料供應商！
所以請記住，期房爛尾了，不要急，冷靜下來，通過法律途徑是**好的解決方案！
**后，再次提醒大家，買新房不要全款！有錢也不要全款！
1、全款買房投資回報率低！
2、全款買房有著很大的風險！一旦出現爛尾，錢進了開發商的腰包，你的錢就沒辦法要回來了！
如果你實在不愿意貸款，那么，你可以給個首期，等房子到手拿到房產證后，再提前付清全款，這樣會更加安全！
不知道我這些苦口婆心的話，你聽進去沒！錢是你的，聽不聽由你！